| 等価交換の損得勘定 |
| １．等価交換とは |
土地はあるが借り入れをしてまで賃貸物件を建設するのはどうも…と言うとき役に立つのがこの等価交換方式です。ディベロッパーが建築代金を立て替えて建物を建築し、地主さんの建物取り分に相当する代金を土地で充当する方法です。
つまり、土地の一部をディベロッパーに売却し、その代金で建物を建築する共同事業と言う訳です。言ってみれば、土地と建物の交換です。しかし、仮に現金の授受が全く行われない場合でも、税務上は原則として土地の売却となり、譲渡税の課税対象となってしまいます。 |
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| 但し、後術のように一定の条件を満たせば、土地を売却した際の譲渡税の課税はありません。適用できる期限も特になく、使い勝手の良い特例で立体買換えとも呼ばれています。 |
| ２．適用のための条件とは |
既成市街地やこれに準ずる区域内等にあれば適用されるため、東京近郊であればまず何処でも問題ありません。
土地の所有期間も用途も規制はなく緩やかな条件ですが、３階建て以上の耐火構造等の建物で、1/2以上が住宅であることが条件です。建築後はご自身又は親族の居住用の他、ご自身が事業用にお使いになるのも賃貸する事もOKです。その意味では適用を受けるための条件として、決して難しいものはないと思われます。
そして、売却した土地と購入した建物が全くの等価であれば、譲渡税は無税という優れものなのです。 |
| ３．事業用資産の買換えと同じ問題が内在！ |
しかし、事業用資産の買換えを適用して、土地を建物に買換えた場合と同じ問題点を抱えています。
それは、土地の売却に際して課税が無い替わりに、建物の取得価額が実際の建築価額ではなく、非常に小額なものになってしまうと言う点です。
等価交換で建物をご自宅としてではなく、事業用や貸付用にお使いの場合、本来は建物の建築費用を減価償却費として経費に出来ることになっています。
しかし、その計算の元になる建物価額が低く抑えられてしまうため、結果として経費となる減価償却費の金額が小額になってしまうのです。
前述の事業用資産の買換えの場合、どれ程高額な買換え資産を購入しても、必ず最低限の課税はあります。しかし、その分だけ減価償却の対象として、後日経費になる部分は残されることになるのです。
それが等価交換では、土地と建物が全く等価であれば、売却時に１円の課税もない替わりに減価償却の対象は極々小額になってしまいます。売却部分の土地の取得価額を引継ぐからです。 |
